Kredyt hipoteczny – zasady i słownik pojęć, który musisz znać

Kredyt hipoteczny to sporo formalności i jeszcze więcej skomplikowanych pojęć. Jeśli nie chcesz błądzić między skrótami i definicjami, ten słownik jest dla ciebie. Poznasz tu konkretne znaczenie każdego terminu, bez zbędnego prawniczego żargonu.

Hipoteka, rata kapitałowa, kredyt denominowany – pojęcia, które musisz znać, kiedy spłacasz kredyt hipoteczny

Akt notarialny przenoszący własność – to dokument sporządzany przez notariusza, który potwierdza przeniesienie prawa własności nieruchomości na nowego właściciela. Jest to ostatni etap zakupu mieszkania lub domu, a bez tego dokumentu transakcja nie jest prawnie wiążąca. Notariusz po podpisaniu aktu zgłasza zmianę właściciela do księgi wieczystej.

BIK – Biuro Informacji Kredytowej – to instytucja, która gromadzi i przechowuje informacje o twoich wcześniejszych kredytach i pożyczkach. Dane te pochodzą od banków, SKOK-ów oraz firm pożyczkowych, które współpracują z BIK. Instytucje te wymieniają się informacjami o kredytobiorcach, co pozwala bankom i firmom lepiej ocenić twoją zdolność kredytową.

BIK zapisuje nie tylko ewentualne zaległości w spłacie, ale także szczegóły dotyczące twoich kredytów, takie jak ich wartość czy regularność spłat. Jeśli masz pozytywną historię kredytową w BIK, bank może zaproponować ci lepsze warunki kredytu.

Biuro Informacji Kredytowej na podstawie zgromadzonych danych oblicza twój wynik punktowy, czyli tzw. scoring. Może on wynosić od 192 punktów (najniższy) do 631 punktów (najwyższy).

Jeśli chcesz sprawdzić, co BIK wie o tobie, możesz raz na pół roku zrobić to bezpłatnie. Jeśli potrzebujesz częstszego dostępu do swoich danych, niestety wiąże się to z opłatą.

Cesja ubezpieczenia – to przeniesienie praw wynikających z polisy ubezpieczeniowej na bank, który udzielił kredytu hipotecznego. Dzięki temu, w razie szkody (np. pożaru nieruchomości), bank otrzyma odszkodowanie na pokrycie zadłużenia.

Hipoteka – to prawo, które daje wierzycielowi (np. bankowi) możliwość zabezpieczenia swoich interesów na twojej nieruchomości. Dzięki niej ma pewność, że w przypadku braku spłaty zobowiązania będzie mógł odzyskać pieniądze poprzez sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.

Hipoteka musi być wpisana do działu IV księgi wieczystej twojej nieruchomości. Ten wpis jest wykonywany przez wydział ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym. Jeśli nie spłacisz swojego kredytu zgodnie z umową, wierzyciel ma prawo sprzedać nieruchomość i zaspokoić swoje roszczenia z uzyskanej kwoty.

Pamiętaj, że osoba lub firma, na rzecz której ustanowiono hipotekę, ma pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń przed innymi wierzycielami.

Karencja w spłacie kredytu – to okres, w którym kredytobiorca spłaca jedynie odsetki od kredytu, bez części kapitałowej. Taka opcja może być przydatna na początku kredytowania, np. podczas budowy domu, ale wydłuża okres spłaty i zwiększa całkowity koszt kredytu.

Kredyt denominowany – to rodzaj kredytu waloryzowanego, w którym początkowa kwota zadłużenia jest przeliczana na złotówki według kursu waluty z dnia podpisania umowy. W praktyce oznacza to, że wartość kredytu jest uzależniona od kursu waluty obcej. Często mianem kredytu denominowanego określa się również każdy kredyt udzielony w walucie obcej, nawet jeśli nie ma mechanizmu waloryzacji. 

Kredyt hipoteczny – to rodzaj kredytu udzielanego przez banki lub SKOK-i, którego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Taki kredyt najczęściej pomaga zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. Dzięki hipotece bank ma pewność, że w przypadku problemów ze spłatą będzie mógł odzyskać swoje pieniądze.

Kredyt indeksowany – to rodzaj kredytu waloryzowanego, w którym początkowa wartość kredytu w złotówkach została przeliczona na walutę obcą według kursu z dnia wypłaty środków. Wysokość zadłużenia i rat w złotówkach zmienia się później w zależności od kursu tej waluty. Określenie „kredyt indeksowany” bywa także stosowane ogólnie do wszystkich kredytów, których wartość zależy od kursu waluty obcej, takiej jak frank szwajcarski czy euro.

Kredyt waloryzowany – to kredyt udzielony w złotówkach, którego wartość jest przeliczana na podstawie określonego wskaźnika, na przykład kursu franka szwajcarskiego. Oznacza to, że wysokość twojego zadłużenia i raty zmienia się w zależności od zmian tego wskaźnika. Waloryzacja kredytów, zgodnie z artykułem 358 kodeksu cywilnego, jest dopuszczalna w polskim prawie. Większość osób posiadających kredyty we frankach, tzw. „frankowiczów”, spłaca właśnie kredyty waloryzowane.

Księga wieczysta – to oficjalny i jawny rejestr, w którym znajdują się informacje o nieruchomości. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do sądów rejonowych, a właściwy sąd ustala się na podstawie lokalizacji nieruchomości.

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• Dział I – zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości, takie jak jej położenie i powierzchnia.
• Dział II – opisuje właściciela nieruchomości.
• Dział III – obejmuje wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebność.
• Dział IV – służy do wpisywania hipotek związanych z nieruchomością.

Księga wieczysta gwarantuje przejrzystość prawną nieruchomości i pozwala na weryfikację jej stanu prawnego.

Maksymalna zdolność kredytowa – to najwyższa kwota, jaką bank jest gotów pożyczyć. Ostateczna wysokość tej kwoty zależy od kilku czynników:

• Twoje dochody – im wyższe, tym większa zdolność kredytowa.
• Stałe koszty – bank uwzględnia wydatki, takie jak koszty utrzymania rodziny, rachunki czy inne zobowiązania finansowe.
• Parametry kredytu – na zdolność kredytową wpływają takie aspekty jak marża kredytowa, długość okresu spłaty oraz wysokość rat.

Twoja zdolność kredytowa określa, ile możesz pożyczyć, aby regularnie spłacać raty bez nadmiernego obciążenia domowego budżetu. Warto ją dokładnie przeanalizować przed złożeniem wniosku o kredyt.

Marża kredytowa – to stały procent doliczany przez bank do stopy referencyjnej (np. WIBOR, LIBOR), który określa całkowite oprocentowanie kredytu. Marża jest negocjowana podczas podpisywania umowy kredytowej i pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania.

Odsetki karne – to dodatkowe koszty naliczane przez bank w przypadku opóźnienia w spłacie rat kredytu. Odsetki te są wyższe niż standardowe oprocentowanie kredytu i mają na celu zdyscyplinowanie kredytobiorcy do terminowych płatności. Ich wysokość określana jest w umowie kredytowej i nie może przekraczać maksymalnych odsetek ustawowych.

Promesa kredytowa – to dokument wydawany przez bank, który potwierdza wstępną zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego na określoną kwotę i warunki. Promesa jest często wymagana przez sprzedających nieruchomość jako dowód, że kupujący posiada zdolność kredytową. Nie jest jednak wiążąca – ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu zapada po analizie wszystkich dokumentów.

Prowizja – to opłata, jaką bank pobiera za swoje usługi, najczęściej wyrażona jako procent określonej kwoty, na przykład wysokości zaciągniętego kredytu. W przypadku kredytów, takich jak gotówkowy, hipoteczny czy samochodowy, bank zazwyczaj nalicza prowizję przygotowawczą, która wynosi np. 2% wartości kredytu. Niektóre banki oferują możliwość kredytowania prowizji, co oznacza, że opłata ta jest doliczana do całkowitej kwoty kredytu, zwiększając początkowe zadłużenie. 

Rata kapitałowa – to część raty kredytu, która służy do spłaty pożyczonej kwoty, czyli tzw. kapitału. W zależności od rodzaju rat, sposób spłaty kapitału różni się:

• Raty malejące – część kapitałowa jest stała przez cały okres spłaty kredytu, co powoduje, że wysokość raty zmniejsza się z czasem, ponieważ odsetki są naliczane od coraz mniejszego salda zadłużenia.
• Raty równe – część kapitałowa na początku jest niższa i stopniowo rośnie, aby wyrównać spadające odsetki. Dzięki temu wysokość raty pozostaje stała przez cały okres kredytowania.

Rata odsetkowa – to część raty kredytu, która stanowi wynagrodzenie dla banku za udzielenie pożyczki. Odsetki są naliczane od aktualnego salda zadłużenia, dlatego rata odsetkowa maleje w miarę spłaty kredytu, niezależnie od tego, czy wybrałeś raty równe, czy malejące.

Refinansowanie kredytu – to przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku na korzystniejszych warunkach, np. z niższym oprocentowaniem lub mniejszą marżą. Nowy bank spłaca stary kredyt, a kredytobiorca kontynuuje spłatę już na nowych zasadach. Refinansowanie pozwala obniżyć koszty kredytu, ale może wiązać się z dodatkowymi opłatami, np. prowizją za wcześniejszą spłatę.

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) – to wskaźnik wyrażony w procentach, który pokazuje całkowity koszt kredytu w skali roku. Uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem, takie jak odsetki, prowizje czy ubezpieczenia. Dzięki temu pozwala na łatwe porównanie ofert różnych banków.

Stopa referencyjna – to wskaźnik określający koszt pożyczek na rynku międzybankowym. W Polsce najczęściej stosowaną stopą referencyjną jest WIBOR (dla kredytów w złotówkach) lub LIBOR/EURIBOR (dla kredytów walutowych). Wysokość stopy referencyjnej wpływa na oprocentowanie kredytów.

Umowa przedwstępna – to dokument podpisywany między kupującym a sprzedającym nieruchomość przed zawarciem aktu notarialnego. Określa warunki przyszłej transakcji, takie jak cena, termin i zobowiązania obu stron. Umowa przedwstępna jest często wymagana przez banki przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

Wkład własny – to kwota, którą kredytobiorca wnosi z własnych środków, aby częściowo sfinansować transakcję, na przykład zakup mieszkania. Kredyt z wyższym wkładem własnym jest mniej ryzykowny zarówno dla banku, jak i dla ciebie.
Banki często nagradzają klientów wnoszących większy wkład własny, oferując im korzystniejsze warunki kredytu, takie jak niższa marża kredytowa. Wysokość wymaganego wkładu własnego może różnić się w zależności od banku i rodzaju kredytu.

Wskaźnik LtV (ang. Loan to Value) – to wskaźnik, który pokazuje, jaką część wartości nieruchomości stanowi dług związany z kredytem hipotecznym. Oblicza się go według wzoru:

LtV = (wartość długu / wartość nieruchomości) x 100%

Początkowy poziom LtV zależy od wkładu własnego wniesionego przez ciebie jako kredytobiorcę. Na przykład, jeśli wskaźnik LtV wynosi 75%, oznacza to, że finansujesz 25% wartości nieruchomości z własnych środków, a pozostałe 75% pokrywa kredyt bankowy.

Wskaźnik LtV jest kluczowy dla banków, ponieważ określa poziom ryzyka związanego z kredytem. Niższy LtV oznacza większe bezpieczeństwo dla kredytodawcy.

---

Przedstawione, w dystrybuowanych przez serwis raportach, poglądy, oceny i wnioski są wyrazem osobistych poglądów autorów i nie mają charakteru rekomendacji autora lub serwisu walutomat.pl do nabycia lub zbycia albo powstrzymania się od dokonania transakcji w odniesieniu do jakichkolwiek walut lub papierów wartościowych. Poglądy te jak i inne treści raportów nie stanowią „rekomendacji” lub „doradztwa” w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 o obrocie instrumentami finansowymi. Wyłączną odpowiedzialność za decyzje inwestycyjne, podjęte lub zaniechane na podstawie komentarza, raportu lub z wykorzystaniem wniosków w nim zawartych, ponosi inwestor. Autorzy serwisu są również właścicielem majątkowych praw autorskich do treści. Zabronione jest kopiowanie, przedrukowywanie, udostępnianie osobom trzecim i rozpowszechnianie treści w całości lub we fragmentach bez zgody autorów serwisu. Zgodę taką można uzyskać pisząc na adres kontakt@walutomat.pl.