Kredyt hipoteczny w euro – czy to się opłaca?

Kredyty w walutach obcych to obecnie niewielka część całej puli nowych kredytów hipotecznych na polskim rynku. Zgodnie z wytycznymi KNF, aby dostać kredyt w euro, trzeba zarabiać w euro. Sprawdź, jakie inne wymogi trzeba spełnić i kiedy takie rozwiązanie może być korzystniejsze niż kredyt w PLN.

Kredyt w euro – co warto wiedzieć?

Po problemach w jakie wpadli kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązania we frankach, Komisja Nadzoru Finansowego mocno zaostrzyła kryteria przyznawania kredytów hipotecznych w walutach obcych. Rekomendacja S, czyli wytyczne KNF dla banków, jasno określa dobre praktyki w zarządzaniu kredytami hipotecznymi. Banki mogą przyznawać kredyt hipoteczny wyłącznie w walucie, w której klient uzyskuje dochód. Ta rekomendacja dotyczy także osób o wysokich zarobkach. Natomiast – jeśli w trakcie okresu spłacania kredytu zmieni się waluta, w której otrzymujesz wynagrodzenie – bank musi zagwarantować ci możliwość przewalutowania. W takim przypadku pod uwagę brany jest średni kurs NBP. Konieczna będzie też ponowna ocena zdolności kredytowej. 

Dla kogo kredyt hipoteczny w euro? 

Wspomniane zastrzeżenie mocno ogranicza liczbę zainteresowanych kredytem w euro i innych walutach obcych. Jednak z drugiej strony upowszechnienie pracy zdalnej sprawiło, że przybywa osób pracujących w Polsce dla międzynarodowych firm bez siedziby w naszym kraju. Bardzo często otrzymują oni wynagrodzenie w euro. Taka forma rozliczenia może też być wygodną opcją w przypadku polskich firm, które mają tylko zagranicznych kontrahentów i rozliczają się z nimi w obcych walutach. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku rodzimych firm zatrudniających pracowników z wielu różnych krajów. Kodeks pracy nie nakłada na firmy żadnych zobowiązań odnośnie waluty, w jakiej wypłacane jest wynagrodzenie. Jednak pracodawca nie może jednostronnie narzucić pracownikowi zmiany waluty wypłaty. Konieczna jest zgoda obu stron.  

Kto może się starać o kredyt w euro?

Kredyt hipoteczny w euro zarezerwowany jest dla osób, które zarabiają w euro. Mogą go też otrzymać gospodarstwa domowe, w których dochód w tej walucie osiąga chociaż jeden z członków rodziny. Warto jednak zaznaczyć, że banki biorą pod uwagę tzw. dochód główny, czyli najwyższy ze wszystkich uzyskiwanych. Jeśli masz dwa źródła dochodu, w dwóch różnych walutach, to bank uwzględni wyższy dochód.

W Rekomendacji S jest jeszcze jedno ważne zastrzeżenie. Jeśli najwyższy dochód otrzymujesz w euro, masz szansę na kredyt hipoteczny w EUR. Przy ocenie twojej zdolności kredytowej bank uwzględni także dochody w innych walutach. Zgodnie z wytycznymi KNF powinien jednak wtedy założyć deprecjację tych walut o 50%.

Jakie wymogi trzeba spełnić?

W przypadku kredytów w euro procedura jest podobna, jak przy zaciąganiu zobowiązań w złotych. Trzeba udokumentować dochody, wkład własny i przedstawić wymagane zaświadczenia dotyczące nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu. Bank na pewno sprawdzi też twoją historię kredytową.  Do udokumentowania dochodów niezbędna będzie umowa o pracę lub kontrakt i zwykle co najmniej 6-miesięczny okres zatrudnienia. Dochody z działalności gospodarczej nie wystarczą. Przy kredytach w euro wymagany jest też najczęściej większy wkład własny niż w przypadku kredytów hipotecznych w złotówkach. Dla PLN wynosi ok. 20%, dla kredytów w EUR może to być nawet 30-40%. Dla kredytów w złotówkach rekomendowany czas spłaty wynosi do 25 lat i maksymalnie nie może przekroczyć granicy 35 lat. Trzeba się liczyć z tym, że w przypadku kredytu w EUR bank może wymagać krótszego okresu spłaty. Dodatkowym wymogiem może być także tłumaczenie dokumentów.

Czym jest EURIBOR?

Zmienne oprocentowanie kredytów najczęściej uwzględnia WIBOR. W przypadku kredytów hipotecznych w euro musimy wziąć pod uwagę analogiczny wskaźnik na rynku międzybankowym strefy euro, czyli EURIBOR. Może być on nawet o kilka punktów procentowych niższy niż WIBOR. Niższy wskaźnik oznacza potencjalnie niższe koszty kredytu. Trzeba jednak uwzględnić także marżę banku. Przy ograniczonej ofercie kredytów w euro na polskim rynku konkurencja jest niewielka, więc i motywacja do obniżania marży może być stosunkowo mniejsza niż w przypadku kredytów w PLN. A to przełoży się na łączne koszty kredytu.

Kredyt w euro w innym kraju

Co do zasady wniosek o udzielenie kredytu hipotetycznego obywatel krajów UE może złożyć u kredytodawcy z siedzibą w innym państwie UE. Unijne dyrektywy zabraniają dyskryminacji w dostępie do usług ze względu na obywatelstwo. W praktyce kraj zamieszkania czy zatrudnienia oraz lokalizacja nieruchomości w innym państwie niż siedziba banku mogą być sporą przeszkodą. Warto jednak sprawdzić wszystkie dostępne opcje. Według danych Europejskiego Banku Centralnego (maj, 2024) Polska jest liderem pod względem wysokości oprocentowania nowo zaciąganych kredytów na zakup nieruchomości w całej Unii Europejskiej. Wskaźnik ten wynosi w Polsce średnio 7,83%. To ponad dwa razy więcej niż w Hiszpanii czy Francji (3,48% i 3,49%). Wynik poniżej 4% odnotowano także w takich krajach jak Niemcy, Austria, Włochy czy Chorwacja. Łączny koszt kredytu hipotecznego w tych państwach może być więc potencjalnie niższy niż w Polsce.